面对房地产市场的下行压力，地方*和**策“出手”，通过保交楼、保销售和保信用“三箭齐发”，试图化解现阶段房地产市场的核心风险。

    中信证券分析师陈聪和张全国认为，保交楼是现阶段地产*策的关注重心，而保交楼离不开保销售和保信用。

    具体来看，*策有哪些工具？一方面，地产*策可以通过下调按揭贷款利率来推动房地产市场的销售复苏。另一方面，面对房企融资环境现状，地产*策要增信优质房企、切实背书未出险房企的信用。

    第一支箭：保交楼

    中信证券认为，保交楼是现阶段地产*策的关注重心，促销售和保信用本身也是为了保交楼，保交楼的落实也反过来有助于缓解居民对交付的担心，从而推动房地产市场走向平稳。

    具体而言，保交楼主要有三个层次：

    第一，房地产企业是保交楼的责任主体。所以保交楼首先要保企业，保市场主体信用。如果信用问题不断蔓延，保交楼的第一责任人越来越多陷入困境，则要实现保交楼的难度也就越来越大。

    第二，落实地方*责任，即地方*协调各主体，承担“保交楼”的属地责任。

    第三，住建部，财*部和人民银行出台措施，完善*策工具箱，通过*策性银行专项借款方式支持已售、逾期、难交付住宅项目建设。

    *策性银行专项借款的推出体现了*实事求是、化解风险的决心，同时这也有助于加快化解保交楼的资金压力。

    第二支箭：保销售

    目前看来，房地产市场销售复苏的势头正在遭遇多重挑战。数据显示，2022年8月以来，新房销售网签同比下降了22%，二手房网签则同比增长了26%，这意味着新房销售弱复苏存在不确定性。

    中信证券认为，保交楼离不开保销售。因为保交楼的主要资金来自销售回款，而最有力的推动销售复苏的工具就是按揭贷款利率下调。

    具体而言，推动按揭贷款利率下降有三种可能：LPR的下降、按揭利率下限调整、首套认定标准的放松。

    中信证券预计，今年下半年，按揭贷款利率的降幅有望达到50BPS。

    值得一提的是，除了按揭利率下降外，各地*还可以通过放开限购、调整首套买家首付比例的要求等方式，来共同推动房地产行业的销售复苏。

    第三支箭：保信用

    中信证券认为，保信用就是保交付。因为对于房地产市场而言，很难同时出现新的房企不断出险而项目又普遍可以交付的情况，尤其是当前的房企融资环境下。

    随着地产*策将切实背书未出险房企的信用，并推动金融市场对未出险房企的资产负债情况进行合理评价，这将能够避免房地产行业风险外溢。

    总而言之，在中信证券看来：

    如果保交楼、保销售和保信用“三箭齐发”，将有力地化解房地产市场现阶段的核心风险，打破投资—交付—销售端的恶性循环，避免风险外溢。

    此外，实事求是和自上而下通盘考虑的地产*策能够避免房地产行业出现系统性风险，房地产市场将沿着销售—信用—投资的链条稳步复苏。

    本文主要观点来自于中信证券研报《地产*策的三支箭》，作者：陈聪、张全国