一年一度的*经济工作会议是未来经济发展和*策走向的重要风向标。以往会议一般都是三天会期，今年则缩短为两天。

2022年是楼市深度调整、房企风险加速出清的一年。2023年楼市怎么走，备受市场关注。

12月15日至16日，一年一度的*经济工作会议在北京召开，对2023年经济工作作出全面部署。

对于2023年楼市调控方向，*经济工作会议再次定调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这是自2016年12月*首次提及“房住不炒”定位后，第6次定调“房住不炒”，说明投资投机性需求仍是被遏制对象。

12月15日，国务院副总理刘鹤的致辞也传递出管理基调的变化。他表示：“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些*策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”

01定调房地产的方展方向，防范发生系统性风险

会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。业内专家认为，关于房地产，除了改善性住房促消费之外，大部分内容放在了防范和化解风险这一环节，而且还是强调坚持房子是用来住的不是用来炒的，所以他提醒大家对前期出台的一些房地产*策不要有方向上的误解。不能再期待房地产出现像过去10年、20年那样的上涨周期，这些*策的目的是保交楼、保民生，而不是像之前一样刺激，在整个过渡的过程中，不能出事，更不能放大系统性风险。据悉，房地产平稳发展是我国经济稳住大盘和经济转型升级的关键所在。房地产市场不能发生系统性风险，不能出现房地产市场暴跌，也不能出现有价无市，更不能出现大批烂尾问题，要保供保交保民生。同时，我们不能重蹈覆辙，因为稳房市措施过度而带来房价暴涨，形成更大房地产泡沫，让房地产价格过高成为我国居民生育和企业发展的问题。

02支持住房改善

住房消费，尤其是刚性和改善性住房需求将成为2023年扩内需的重要抓手。此次会议指出，着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。事实上，支持住房改善，不只是2023年的工作重点，这也是未来十几年*策支持方向。12月14日，中共*、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，明确提到，坚定实施扩大内需战略，住房方面，就是要支持居民合理自住需求。近年来改善性需求一直是购房主力。据克而瑞统计，新建商品住房中，一线城市2021年三房户型成交套数占比达到约49%，较2020年占比进一步提升2.11个百分点；二线城市和三线城市三房户型成交套数占比均在55%以上，且比例均较去年有增长趋势。未来，三房户型、四房户型成交比重有望继续提升。根据《中国人口普查年鉴2020》，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2个，平均每户居住面积达到111.18平方米。这意味着，在“住有所居”基本需求得到满足之后，居住需求会逐步向改善性需求过渡，这是一个必然趋势。广东省城乡规划院住房*策研究中心首席研究员李宇嘉表示，未来商品房市场要想短期内企稳，对内需和消费有带动，改善性需求释放是关键。在高房价背景下，加上疫情冲击，居民收入难以在短时期内提升，新市民为主的刚需需求还很难启动，唯有依赖换房需求、改善需求。他预计，限购*策、二套房贷首付和利率、房屋交易税费等，可能都要调整。

03推动房地产业向新发展模式平稳过渡

此次会议还提出，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。去年*经济工作会议上，首次提出“探索房地产业新发展模式”。此次“平稳过渡”的提法，意味着2023年有望出台新发展模式相关重磅*策。关于新发展模式，此次*经济工作会议着墨不多。但在《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》中作出详细部署，即加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制；完善住房保障基础性制度和支持*策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给；因地制宜发展共有产权住房；完善长租房*策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。值得注意的是，以往房地产的问题一般是放在民生保障等部分，而此次则放在了防范化解风险部分。如果将金融机构当前的支持比喻“输血”，那么房地产市场的复苏则是“造血”。现在“输血”已经来了，但要房企好起来，“造血”功能能否改善才是影响房地产行业下一步的关键，预计后续需求端仍会有*策支持。

04防范化解优质头部房企风险

本次*经济工作会议再次强调“有效防范化解重大经济金融风险”，这是对二十大精神的进一步贯彻落实。在重大经济金融风险中，房地产风险依然是重点内容之一。会议强调，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静解读道，“保交楼”仍然是重中之重，也将是房地产*策出台的重要着力点之一，预计2023年“保交楼”专项借款及配套资金将继续加快落地，“保交楼”有望取得更多实质性进展，以促进房地产市场预期修复。与此同时，本次会议明确提出要“有效防范化解优质头部房企风险”，说明优质头部房企风险已经得到*及监管部门的高度重视。李宇嘉表示，化解存量已经爆发的风险，是2023年房地产工作重点之一。但到现在，几家头部暴雷企业的风险处置并未完成，在推进资产重组、收并购等方面进展不及预期。2023年风险处置要有明确结果，以消除市场担忧，缓解市场信心和预期每况愈下的状态。留下来的企业，要改善其资产负债状况，才能从根本上建立抵挡风险的防火墙，才能实现转型和未来发展。值得注意的是，当下，缺钱依然是大多数房企共同痛点之一，尤其是在债务违约风险攀升下，部分房企短期和中长期兑付压力仍在持续。尽管11月以来，监管部门出台多项举措稳定房地产市场，“金融16条”“第二支箭”“第三支箭”等融资支持措施先后落地，但房企资金面依然疲弱。国家统计局数据显示，1～11月份，房地产开发企业到位资金同比下降25.7%，跌幅相比1-10月扩大了1个百分点。其中，国内贷款同比下降26.9%，跌幅比1-10月扩大0.3个百分点；自筹资金同比下降17.5%，跌幅扩大了2.7个百分点；定金及预收款同比下降33.6%，个人按揭贷款同比下降26.2%。与此同时，房地产市场仍在下滑，距离“平稳发展”目标仍有距离。1-11月份，全国商品房销售面积同比下跌22.3%；销售金额同比下跌26.6%，比1-10月份扩大0.5个百分点。销售额跌幅大于销售面积跌幅，意味着新房价格还在下跌。